Cómo reformar un local y convertirlo en vivienda

Son muchas las razones por las que plantearse convertir un local en vivienda. Desde el precio, normalmente más barato, pasando por la pura necesidad cuando no encuentras otra vivienda. Puede ser una gran idea pero también es importante conocer todos los inconvenientes que te puedes encontrar. En esta guía os hablaremos de qué hay que hacer para reformar un local y convertirlo en vivienda y por qué se está convirtiendo en una tendencia en el mundo de las reformas de vivienda.

No, rotundamente no: No siempre es posible convenir un local en vivienda. Lo principal es que sepas que, ni siempre se puede, ni los motivos son los mismos. Para que puedas legalizar un local, es importante saber que debes de cumplir requisitos legales, urbanísticos y arquitectónicos. 

Si alguno falla, no será posible y te encontrarás viviendo en una vivienda ilegal, con lo que ello comporta:

– Nunca te podrás empadronar en el local (con lo cual podrás tener problemas a la hora de acceder a un centro de salud, o que tus hijos no puedan escolarizarse donde quieras, por poner algunos ejemplos.

– No podrás pedir la cédula de habitabilidad. Esto supone en muchos casos que no puedas alquilar el local como vivienda de modo legal ni obtener las ayudas fiscales al respecto.

– Si no cuenta ya con los suministros (agua, luz o gas) dados de alta, sin el local legalizado en vivienda es complicado hacerlo, ya que como local piden el Certificado de Primera Ocupación o de Primera Apertura (actividad en ese local).

– La tasación de un local siempre será más baja que la de una vivienda y, si necesitas una hipoteca, esta cifra será la que te podrá prestar en banco, probablemente inferior a lo que necesitas.

Como veis, si pretendes vivir en un local será mejor que intentes por todos tus medos legalizar la situación.

Cada Ayuntamiento dispone de su propia normativa que se debe consultar para poder estar seguro de que se tramita correctamente la legalización de local en vivienda y, en todo caso, es mejor conocerla antes de comprar cualquier local. Sin tener en cuenta estas posibles variaciones locales, como regla general, estos son algunos de los requisitos necesarios para trasformar un local en vivienda:

– Al tratarse de una obra nueva tiene que Cumplir el Código Técnico de la Edificación CTE, principalmente los apartados de Accesibilidad (SUA) y de Salubridad (HS).

– Tiene que tener una superficie útil mayor a 35 m2, aunque puede variar dependiendo de cada ayuntamiento.

– Es necesario que cuente con una altura libre (una vez descontados los falsos techos) de mínimo 2.5 metros en al menos tres cuartas partes de su superficie útil.

– Debe cumplir las dimensiones mínimas de superficie para cada una de las estancias que marca la normativa de habitabilidad.

– Al menos una fachada tiene que dar a la calle y tener como mínimo 3 metros de anchura.

– El local y futura vivienda debe quedar por encima de la rasante de la calle.

– Se tiene que cumplir la relación del tanto % de huecos para entrada de luz y ventilación en cada estancia que marca la normativa de habitabilidad.

– La cocina debe disponer de salida independiente de humos, independientemente de las ventanas.

– En el caso de baños sin ventana, necesitan tener una salida de ventilación a cubierta.

Realmente muchas veces se cumplen estos requisitos arquitectónicos pero no los urbanísticos.

– Las normas urbanísticas de los ayuntamientos determinan una cantidad máxima de viviendas por hectárea. Si en el momento de construirse el edificio, se construyeron ya el máximo número de viviendas permitidas no podrás hace la reforma de local para convertirlo en vivienda, pero si después el ayuntamiento ha bajado ese número, se podrá llevar a cabo el proyecto.

– Hay que asegurarse de que la normativa urbanística permite el uso de vivienda en planta baja. El procedimiento para convertir un local en vivienda viene regulado por la normativa urbanística de cada ciudad, así que, acudir al ayuntamiento para informarse, es absolutamente necesario.

Os enumeramos de manera sencilla los pasos a seguir para convertir legalmente un local comercial en vivienda. Debes saber que varían según los municipios, pero podemos tenerlos en cuenta como referencia.

1º) Pide presupuesto a un arquitecto, que podrá decirte si es viable la transformación de local a vivienda en función de los requisitos de habitabilidad que pida el ayuntamiento de tu ciudad.

2º) Si es viable, ya puedes encargar el proyecto técnico de la nueva vivienda incluyendo las reformas que pudiera ser necesario hacer para  justificar que cumple toda la normativa de habitabilidad.

3º) A la vez, pedir aprobación a comunidad de propietarios es obligatorio. Los vecinos del inmueble normalmente preferirán tener una vivienda que cualquier actividad que puede dar ruido, así que, suele ser un trámite sencillo. Normalmente, hay que enviar un burofax informativo con acceso al proyecto a cada vecino y esperar a que nadie se oponga.

4º) Pedir la aprobación administrativa del ayuntamiento para que den la licencia urbanística.se necesita presentar el proyecto firmado por un arquitecto, pagar las tasas e impuestos correspondientes.

5º) Cuando tengas concedida la licencia, puedes acometer la obra según los plazos que marque el documento administrativo.

6º) Cuando esté terminada la reforma, el técnico competente firmará el certificado final de obra, que deberá presentarse en el ayuntamiento.

7º) Los técnicos municipales inspeccionarán la nueva vivienda y, si la obra corresponde al proyecto, emitirán la licencia de primera ocupación.

8º) Con todo esto, ya puedes elegir notario para que redacte unas nuevas escrituras donde conste como vivienda.

9º) El último paso, es inscribir las nuevas escrituras en el registro de la propiedad, tramitar en el catastro la modificación del uso del inmueble.

Si no tenías alguno de los suministros, ya puedes solicitarlos.

¿Cuánto se tarda en reformar un local y convertirlo en vivienda?

Los plazos orientativos de lo que se tarda en trasformar un local en vivienda son:

– Entre 1 y 2 meses para redactar y visar el proyecto.

– Aproximadamente, entre 2 y 4 meses para obtener la licencia correspondiente en el ayuntamiento.

– Entre 1 y 2 meses para obtener la licencia de primera ocupación tras la obra (que dependerá de la envergadura).

Esperamos que esta información te haya sido de utilidad si estás pensando en reformar un local para convertirlo en vivienda. También os dejamos algunas ideas de cómo transformarlo en tipo loft. Y, por supuesto, en Cubicup contamos con los mejores profesionales que te ayudarán en todo lo necesario para conseguir que tu proyecto se haga realidad.