Si estás pensando en reformar tu vivienda, debes ser consciente de que habrá una importante labor de permisos y licencias de obra para reformas. ¿Qué papeles tengo que presentar? ¿Necesitaré un técnico para esas licencias? ¿En qué casos es obligatoria su presentación? ¿Cuánto cuesta?
Generalmente se requiere un permiso de obras para llevar a cabo obras de reforma que impliquen cambio estructural, así como ciertos proyectos específicos. Os contaremos más sobre este tema tan crucial a la hora de abordar un proyecto de reforma.
¿Qué son los permisos y licencias de obra para reformas?
Un permiso de obra es un documento emitido por la administración o el ayuntamiento competente. Éste, garantiza legalmente que el proyecto, en este caso de reforma, cumple con las normas vigentes en el municipio donde se encuentra.
¿Qué tipos de permisos y licencias de obra hay para una reforma?
No es lo mismo cambiar elementos estructurales que pintar y, de igual modo, hay distintos tipos de permisos y licencias.
En general, se requiere una licencia para obras importantes. Es lo que se conoce popularmente como “obra mayor”. En el caso de una reforma, se necesitará si hay una ampliación, una transformación del uso de una construcción existente o si es necesario tocar la estructura o la fachada.
Por el contrario, una declaración previa (denominada de distintos modos: comunicación previa de obra, enterado, actos comunicados o “assabentat” en Cataluña). Es para reformas menores donde solo se modifiquen elementos superficiales o decorativos.
En el termino medio se encuentra la “declaración responsable”. Para pintar o quitar el gotelé, por ejemplo, no es necesario ningún tipo de permiso ni licencia.
Si todavía te quedan dudas, aquí puedes ver las diferencias entre obra mayor y obra menor al detalle.
Podemos dividir estos permisos y licencias de obra para reformas según el grado en los siguientes tipos:
(Pondremos el ejemplo de Valencia, aunque en la mayoría de ciudades es muy parecido)
Licencia de obras tipo I y II
Se necesita licencia para obras de reforma que incluyen ampliaciones, afecten a elementos estructurales, impliquen estructuras estabilizadoras de fachada, cambios de uso, modificaciones en fachada o que hagan necesario el uso de andamios. También es necesaria una licencia en el caso dede reformas en edificios catalogados o protegidos. Pueden ser tipo I o II.
Declaración responsable tipo I y II
Se solicitan cuando es necesaria una reparación de los daños no estructurales (que no necesiten andamios), acondicionamiento y redistribución. El tipo I hace referencia a actuaciones de menos entidad constructiva que el tipo II. El tipo II, por ejemplo, incluye levantamiento de muros de fábrica no estructurales o la modificación del número de viviendas.
Comunicación previa de obra (enterado, actos comunicados)
Se solicita cuando las actuaciones de la reforma no afecten a la estructura, la fachada o los elementos comunes de la vivienda. También si no afecta a elementos catalogados. El plazo máximo para terminarlas es de 3 meses.
Las reformas de la cocina baños o resto de vivienda referentes a revestimientos, instalaciones, fontanería, carpinterías o revestimientos entran dentro de esta categoría.
¿Cómo se presenta el expediente del permiso de construcción y quién puede hacerlo?
Para poder presentar los documentos necesarios para los permisos y licencias de obra para reformas, sea cual sea el tipo, es necesario dirigirse al ayuntamiento. Allí, hay que pedir el formulario de solicitud correspondiente, junto a la lista de todos los documentos que hay que aportar, en función del tipo de reforma que vaya a ejecutar.
En algunas ciudades, y cada vez más, se permiten presentar parte de estos trámites online. Normalmente, una vez presentado, se dará un número de entrada en registro. Una vez aprobada la solicitud correspondiente, se sabrá la fecha a partir de la cual puede comenzar la construcción.
La solicitud puede realizarla cualquier persona física, jurídica o comunidades de propietarios. Aunque, se necesita un técnico competente para realizar y visar el proyecto en caso de ser necesario.
¿Qué documentación se necesita para la solicitud de permiso de construcción en tu reforma?
Aquí llega uno de los puntos más esenciales para los permisos y licencias de obra para reformas. Una solicitud de permiso de construcción puede contener los siguientes elementos:
– Solicitud en modelo aprobado por el Ayuntamiento.
– Acreditación del pago de tasas e impuestos: solo si fuera necesario
– Un plano de situación: este plano permite al ayuntamiento ubicar el terreno dentro del municipio y definir las reglas de planificación urbana aplicables.
– Una planta general con más detalle: Permite identificar él o los edificios existentes con su tamaño y ubicación, la vegetación si la hubiera y la ubicación prevista para la conexión a las redes de instalaciones.
– Una sección donde se puedan ver el terreno y la construcción: para control volumétrico si se van a hacer cambios exteriores.
– Alzado de fachadas: para representar el aspecto externo.
– Planta de cubiertas.
– Planos de demoliciones: solo si fueran necesarias.
– Certificado de calificación energética.
– Presupuesto detallado de las obras: con relación de los materiales a emplear.
No todos son necesarios. Depende de si es “comunicación previa”, obra menor u obra mayor y del tipo de reforma. Por eso, es muy importante acudir a cada ayuntamiento para conocer los requisitos exactos. En el caso de obra mayor, por ejemplo, se exigirá la presentación de un Proyecto de Edificación ajustado alas Normas Generales de la Edificación y a las Ordenanzas específicas correspondientes, es decir, un Proyecto técnico, normalmente por triplicado, realizado por técnico competente y visado del Colegio Oficial correspondiente. En este caso, suele ser necesario incluir detalles pormenorizados de los principales elementos que se restauran o Estudio de seguridad y salud.
Según el tipo de permisos serán necesarios los siguientes documentos:
– Se necesita presentar la Documentación recogida en formato Licencia de obra Tipo I o II (es decir, un Proyecto de Edificación ajustado a las Normas Generales de la Edificación ). Además, hay que presentar a una persona técnica a cargo de la dirección de obras. Será necesario también presentar el pago tasa por actuaciones urbanísticas y auto-liquidación del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO)
– En la declaración responsable de tipo I, solo si se realiza redistribución o se utilizan instalaciones auxiliares en obras de fachada, hay que presentar proyecto visado y Anexo técnico del proyecto justificativo. El mismo día que se presenta, se puede comenzar la obra. Es necesario también, presentar el pago tasa por actuaciones urbanísticas y auto-liquidación Impuesto sobre Construcciones,Instalaciones y Obras. (ICIO).
– En la declaración responsable de tipo II, además, se exige presentar un proyecto visado y Esquema técnico justificativo según el modelo incluido en el anexo IV.1 de la Ordenanza de Obras de Edificación y Actividades, firmado por el técnico competente. No se puede comenzar la reforma hasta que no esté todo correctamente presentado.
– Documentación recogida en formato “Comunicación Previa”. El mismo día que se presenta, se puede comenzar la obra. También debemos presentar el pago de las tasas por actuaciones urbanísticas y la auto-liquidación del Impuesto ICIO.
¿Cuánto cuestan los permisos y licencias de obra para reformas?
Evidentemente, el precio de los permisos y licencias de obra para reformas, dependerá de cada municipio pero suele incluir:
– Tasa urbanística o La Tasa porPrestación de Servicios (TPSU). Es una cantidad fija según el tipo de obra y la superficie. Se paga al consistorio para los trámites, sea concedido o no el permiso después.
– Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): el precio es entre el 2 y el 4% del presupuesto presentado de la obra sin IVA. El valor a pagar es el estimado en proyecto y se regulariza tras la obra con el importe final.
– Tasa de ocupación de espacio público: si se necesita, para andamios, escombros o maquinaria. Cambia en función de la importancia de la calle y el tamaño.
Por poner números, las licencias de obra incluyendo la tasa municipal y el ICIO suponen entre un 3 y un 6 % del Presupuesto de Ejecución Material (PEM). Además, habrá que sumar los honorarios del arquitecto o arquitecto técnico si fuera necesario.
Es importante preguntar por las bonificaciones ya que, en algunos casos, pueden ser de hasta el 90% si la reforma se realiza en edificios declarados ruina, afectados con patologías constructivas o estructurales o, se trata de suprimir barreras arquitectónicas.
¿Por cuánto tiempo es válido el permiso y licencia de un obra de reforma?
Como norma general, se establecen plazos para comenzar e incluso para finalizar las obras de reforma. Hay normativas de cada municipio que regulan la caducidad de la licencia. De modo que, se otorgarán por un plazo determinado tanto para iniciar, como para terminar los actos amparados por ella. Suele marcarse 1 año para el comienzo de las mismas una vez concedida la solicitud. Asimismo, existe la posibilidad de que los interesados soliciten prórroga a la licencia si fuera necesario. Esta solicitud, debe enviarse a su ayuntamiento con unos determinados meses antes de la fecha de vencimiento prevista originalmente.
Infórmate de los requisitos de tu localidad
Los requisitos necesarios a la horade solicitar permisos o licencias de obra para reforma, pueden variar bastante de una ciudad a otra. Por lo tanto, para salir de dudas, lo mejor es ir al ayuntamiento de tu localidad para que te informen sobre todo el proceso y los trámites necesarios.
Realmente, cada consistorio requiere un tipo de permiso según el tipo de obra. Cada licencia supone una cantidad de documentación y un precio distintos. Dicho esto, lo mejor es informarse siempre o que un técnico te oriente.
Eso sí, no contar con los permisos de obra puede acarrear problemas. Os contamos aquí qué sanciones existen por hacer una obra mayor sin licencia.
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