Decimos que se trata de una propiedad horizontal cuando existe un régimen de división y organización de un terreno o edificio de una comunidad de propietarios. En este artículo conoceremos los detalles de la Ley de Propiedad Horizontal: cómo afecta esta regulación en una reforma integral y cómo calcular los coeficientes de propiedad horizontal ante esta situación.
Una reforma integral es aquella en la que se modifican los principios constitutivos de la estructura de la vivienda, ya sea cambiando su estructura, la disposición de habitaciones, tirando paredes o, en el caso que hoy nos ocupa; ampliando la superficie de la vivienda.
Si quieres ampliar tu vivienda mediante una reforma integral debes conocer cómo la modificación de la estructura afecta al conjunto de la propiedad horizontal. Tanto si es un piso o una casa (adosada o no), si tu vivienda está adjunta a una propiedad común de terreno, jardín, etcétera, se considera que sus correspondientes reformas integrales deben estar sujetas a la Ley de Propiedad Horizontal y, además, deben inscribirse los cambios recalculando los coeficientes de participación a la propiedad horizontal si es necesario.
Qué es la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal es la ley que establece las normas comunes sobre las propiedades de pisos, locales, comunidades de vecinos, zonas comunes, etcétera. La Ley fue aprobada en 1960 en el pleno desarrollo de las comunidades de pisos en los alrededores de las grandes ciudades de España y, hasta hoy, ha vivido múltiples modificaciones y cambios.
Algunas de las funciones de la ley es regular cómo deben actuar los órganos de gobierno de una comunidad de propietarios, sus derechos y obligaciones, sus funciones, el papel del administrador de la finca, el funcionamiento de la Junta, etcétera.
Sin embargo, una de las cosas por las que es más conocida esta ley es por definir el sistema de divisiones de las zonas comunes. Lo que se conoce como las cuotas de participación de cada propietario en la finca y que será clave para calcular responsabilidades en casos de derramas, por ejemplo.
La Ley de Propiedad Horizontal en caso de reforma integral
En el artículo 7.1 de la ley se garantiza la posibilidad que un propietario de una vivienda o local pueda hacer modificaciones en su propiedad dentro de unas limitaciones básicas de respeto al conjunto de la propiedad horizontal. Para ello, el propietario no podrá hacer ninguna reforma que pueda afectar a la seguridad del edificio, ya sea en su exterior como en su estructura interna. A la vez, también queda protegido que ninguna reforma pueda perjudicar a otro propietario y que estos sean avisados previamente al comienzo de las obras notificando la reforma al presidente de la comunidad.
Cómo calcular los coeficientes de propiedad horizontal en caso de ampliación de la propiedad
Los coeficientes de propiedad horizontal (también conocidas como cuotas de participación) son una expresión numérica que mide el porcentaje que cada vivienda o local representa respecto el conjunto de la propiedad horizontal. No solo en lo que se refiere al elemento arquitectónico en sí mismo (si, por ejemplo, el piso tiene una superficie de 100 m2), sino también en lo relativo a los elementos comunes. De tal modo que al propietario del piso de 100 m2 también le puede pertenecer una parte del jardín común o de una piscina, entre otros.
De acuerdo con el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, si quieres incorporar nuevos metros útiles a tu piso, o por ejemplo unir dos viviendas anexas, deberás contar con la aprobación unánime del total de los propietarios. Según la jurisprudencia actual, el consentimiento previo será necesario en caso de todos aquellos propietarios que estén afectados directamente por la ampliación. Y en el caso de la modificación del coeficiente, se deberán acordar los nuevos porcentajes también por unanimidad.
Para calcular los coeficientes de propiedad horizontal, se deberán calcular las bases de área privada construida de cada propietario particular con respecto al área total privada del edificio en su conjunto. Por tanto, un propietario de un piso de 100 m2 respecto a una propiedad horizontal de 1000 m2 tendrá un coeficiente de 0,1.
Para hacer todo el proceso de ampliación de la propiedad de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, deberás contar con los mejores profesionales. Y, sin duda, puedes confiar en el equipo de Cubicup para conseguir que tu proyecto de reforma integral se haga realidad.
